“你別看這是老房子，通過政府創造條件，我們是自己管自己，還管得好得很！”新年剛過，在南岸區花園街道南湖社區花園8村6棟，當子女勸母親謝培秀搬去與他們同住時，老人拒絕了，“你讓我搬，我還不愿意呢！”

今年72歲的謝培秀在社區住了幾十年，她說，自社區搞了物業自治管理后，社區環境好了，治安也大大改善，住著舒心多了，“好多搬走的人都后悔了呢！”

這是居民對南岸區老舊住宅物業自治管理的直接感受。據介紹，立足于建設“國家中心城市的窗口”和“全國宜居環境的典范”的戰略定位，從去年2月起，南岸區率先在全市推行物業自治管理以來，在該區房屋管理局的牽頭組織下，歷經1年的試點與實施，全區1005棟老舊住宅實現了物業自治管理全覆蓋。

打造社會管理創新“南岸品牌”，不僅改變了老舊散居樓棟居住環境，也解決了管理缺失問題，讓老百姓出少部分錢就能住得舒心，成為改善民生的一件大事，為老住宅如何低成本、高效益地管理找到了答案。

無人管的老舊住宅成老大難

今年63歲的張婉慶在南坪鎮康馨苑小區住了8年，“起初環境還好，但后來就越來越糟了。”

張婉慶回憶說，由于是農轉非安置小區，一直沒有專業公司對小區進行管理，導致后來小區垃圾成堆、污水橫流。

“到了夏天，氣味臭得很！下雨天腳都不知道往哪兒擱。”張婉慶住在3樓，過道里沒有路燈，晚上只有摸黑走，墻上還貼滿了“牛皮癬”。

“康馨苑小區只是南岸區老舊散居住宅的一個縮影。”據南岸區房管局負責人介紹，經摸底調查，到2010年底，全區主城核心區內無物業管理的老舊散居住宅（不含拆遷區域內）有1005棟，建筑面積約330萬平方米，涉及居民5萬戶、16萬人。

這些老舊住宅大多處于“脫管”、“失管”、“棄管”狀態，無人管理；環境衛生無專人打掃，存在大量的衛生死角；基礎設施老舊失修，多次出現堵塞、水電氣供應矛盾；外來人員隨意進出，盜賊較多，社會治安堪憂；城市發展“兩極化”現象嚴重，群眾怨言很多，現狀亟待改善。

全市率先開展物業自治管理

其實早在2009年，南岸區就意識到老舊散居住宅的管理問題，為此，區房管局會同花園街道開始在南湖社區進行試點，探索出“部門指導、街鎮負責、社區實施、居民自治”的物業自治管理模式。此模式得到了南岸區委書記夏澤良的充分肯定，要求納入去年南岸區為民辦理10件實事之一，區長劉寶亞也親自多次召集專題會議研討此事，并列入了南岸區2011年政府工作報告，要求在全區老舊住宅中進行全覆蓋。

“老舊住宅物業自治管理，南岸算是第一個‘吃螃蟹’的。”南岸區副區長黃紅稱，其實從上世紀80年代開始，許多小區都是以單位為依托開展“守樓護院”模式，但惟獨南岸將之發展成為了老舊散居住宅物業自治管理，實現了與市場、群眾、政府意愿的結合。

改善老舊住宅的環境，錢從何而來？由區政府落實1000萬元專項資金補貼一點，再由街道利用迎檢經費、愛心市場配建、公益性崗位和自籌資金等方式籌集一點，對小區環境改造，包括增設大門、修建圍墻、整治路面等，讓居民切身感受到實惠。

康馨苑小區居民張婉慶對此深有感受，從去年3月起，小區就有了“大動作”，由政府出資，進行了環境綜合整治。

“完全可以說是換了模樣！”小區里的垃圾不見了，管道修好了，還建了一個休閑廣場。廣場上，綠樹成蔭，鳥語花香，還增設了桌椅，供居民休閑。另外，還有一些健身器材，讓居民們高興不已。在去年全市“最美街區”評選中，康馨園小區拿下了第一名，讓居民揚眉吐氣了一番。

截至去年底，南岸區花大力氣對老舊住宅的環境進行了整治，共整治路面9320米，粉飾屋面及樓棟276棟，修整綠化3.7萬平方米，增設座椅、健身器材等休閑設施67處，清掏化糞池82個，日常清潔維護得到保障，一改原來垃圾成堆、污水橫流的狀況，老舊住宅煥發出了新面貌。

居民自己管自己 建立長效機制

環境好了，如何長期保持下去？這是擺在南岸區老舊住宅面前的一道難題。

“這些老舊住宅住的大多是中下收入群體，很少居民愿意多出錢請物業公司。”南岸區房管局負責人介紹，該區就探索出一條居民自治的路來，由居民自己管自己，僅交少量的錢就能把老舊住宅管理起來。

以最早開始試點的南湖社區為例，花園5村3棟、4棟是首批實行自治改造的樓棟。去年4月，社區召集樓棟居民代表召開全體居民會議，與居民一起探討如何進行自助物業管理。

會上，居民們自主商量了納入自治管理的一些內容，搭建起自治的平臺。以3棟、4棟為例，其確定了每月每戶16元的物管費，交到樓棟公用基金里，用于清掃保潔、守樓護院、代收水電費、公共設施維護等。同時，居民們決定聘請3名本樓棟內的下崗失業人員作為物管人員，負責清潔、守樓護院、代收水電費等工作。

會議還采取無記名的投票方式，選出了一位熱心公益事業、樂于為居民服務的樓棟長，負責實施樓棟全面管理。據了解，樓棟長不僅要督促物管人員做好流動人口登記、樓院治安防范、安全隱患檢查，還要憑借其熟悉度，及時發現居民的矛盾糾紛，做到鄰里小紛爭隨時口頭化解，互不怨恨，大矛盾、大滋事苗頭能隨時上報，維護社區整體和諧。

這樣一來，還解決了轄區內低保戶、大齡失業人員等貧困人群的就業問題。加上這些人本就在社區，熟悉各家各戶情況，更容易管理。僅就這一項，去年全區就新增就業崗位1084個。

但僅靠居民少量的物管費，還無法支撐起老舊住宅的日常運轉。南岸區又在老舊住宅的“造血”功能上下起了功夫，各自治管理中心因地制宜，采用小區內道路停車收費、設立便民店、代收水電費、成立社區保潔服務隊、開展特約家政服務等多種方式創收，以彌補物業自治管理經費的不足。在有些小區，這些做法不僅彌補了不足，到了年底在物業費用上還有剩余。以南湖社區花園8村6棟為例，去年年底，給樓棟120多戶居民每戶發了100元購物卡。

環境好了 自治熱情高漲

聽到南坪東路新華小區的名字，會讓人以為是一個有人管、環境好的小區，但實際上不然。

“因為沒人管，垃圾到處都是，什么人都可以隨意進出，治安也很差，經常有小偷光顧。”56歲的秦大媽說，經去年整治后，小區變干凈了，還添了很多綠樹，一下子襯得小區“高檔”了。同時，小區還實行大片區中小圍合的模式，由政府投入資金180萬元，修建欄桿近1000米、鐵門16扇，將新華小區劃分為8個相對獨立的區域，并招聘了下崗失業人員維護治安。“現在治安好多了，很少再聽到有被偷的了。”

環境變好后，很多居民也變了。秦大媽說，大伙變得文明了，不再亂丟垃圾，也不在樓道里堆放雜物了，都在維護新的環境。

“這是環境帶給人的改變。不僅如此，自治以后，居民有了主人翁意識，開始積極參與社區管理。”區房管局負責人講述了一個例子，在南湖社區花園5村3棟3單元，樓道里沒有電燈，到了晚上居民只有摸黑爬樓梯，很不安全。正好這棟樓里住著一個經營燈具的人，他主動提出要為居民裝燈。從1樓到9樓，一層都沒落下，連安裝工人的費用也是他出的，沒開口向樓棟公用基金要1分錢。

該負責人認為，這種情況是居民們自我管理、自我服務、互幫互助意識的體現，自治區域變得和諧、穩定，從而構建起社會的和諧、穩定。